27.3.2.2. Vertragsdauer

27.3.2.2.1. Allgemeines

678Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGDie Vertragsdauer stellt neben dem vereinbarten Preis das zweite Element zur Feststellung des Wertes eines Bestandsvertrages dar. Die Vertragsdauer ist kein für das Zustandekommen eines Bestandvertrages wesentlicher Bestandteil, sie ist aber für die Bemessung der Bestandvertragsgebühr bedeutsam.

679Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGBFG 4.4.2017 - RV/1100501/2016Waitz-Ramsauer, Die "Highlights" der Gebührenrichtlinien, SWK 9/2007 S. 372Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Die Gebühr darf nur von der rechtsgeschäftlich vereinbarten Dauer erhoben werden. Auf die tatsächliche Dauer kommt es nicht an, auch wenn diese im Zeitpunkt der Bemessung bekannt ist.

680Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGKerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Studera/Thunshirn, Handbuch Besteuerung von Grundstücks- und Liegenschaftstransaktionen (2013)Wird ein Bestandvertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen und vereinbart, dass eine Fortsetzung des Bestandverhältnisses nach Ablauf dieser Zeit einer gesonderten Vereinbarung bedarf, erstreckt sich der Bestandvertrag nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde nicht über einen die vereinbarte bestimmte Dauer hinausreichenden Zeitraum, weil dieser Formulierung zufolge es zur Fortsetzung des Bestandverhältnisses erst einer neuerlichen Willenseinigung bedarf.

681Themel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGWaitz-Ramsauer, Die "Highlights" der Gebührenrichtlinien, SWK 9/2007 S. 372Wird nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Bestanddauer das Bestandverhältnis gemäß §§ 1114 und 1115 ABGB fortgesetzt, ohne dass eine Verlängerung im Vertrag vereinbart ist oder eine neuerliche Urkunde über das fortgesetzte Bestandverhältnis errichtet wird, ist die Verlängerung der Bestanddauer gebührenrechtlich unbeachtlich.

682Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGAutor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Studera/Thunshirn, Handbuch Besteuerung von Grundstücks- und Liegenschaftstransaktionen (2013)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Portele/Portele, Vergebührung von Mietverträgen (2023)Eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung stellt die Beifügung einer Bedingung dar, bei deren Eintritt (Ausübung der Option) sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Eine solche Bedingung hat nach § 17 Abs. 4 GebG (siehe Rz 507 ff) auf das Entstehen der Gebührenschuld keinen Einfluss. Die Gebühr ist von dem Entgelt zu entrichten, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt.

27.3.2.2.2. Bestimmte Dauer

683Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGKerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Zirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Pinetz, Verkehrssteuern (2024)Eine bestimmte Dauer liegt vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind.

684Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGZirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes ( § 15 Abs. 1 dritter Satz BewG 1955).

Beispiel:

Ein Bestandvertrag wird auf die bestimmte Zeit von 25 Jahren abgeschlossen. Bemessungsgrundlage ist der 18-fache Jahreswert.

685Ist eine bestimmte Dauer, zB eine fünfjährige Laufzeit, vereinbart, bildet der fünffache Jahreswert der vereinbarten Leistung die Bemessungsgrundlage.

686Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGBFG 4.5.2023 - RV/7100624/2023Pinetz/Schaffer, Bestimmte vs unbestimmte Vertragsdauer von Mietverträgen gemäß § 33 TP 5 GebG, SWK 12/2020 S. 694Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Portele/Portele, Vergebührung von Mietverträgen (2023)Zirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Ein seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist gebührenrechtlich als solcher auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist.

687Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGAutor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Lang/Kerbl/Albl, Schafft das BFG Bestandverträge mit gebührenrechtlich unbestimmter Dauer für die Praxis ab?, SWK 22/2020 S. 1121Zirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Inzinger/Reinold in Kohler/Wakounig/Berger/Aumayr/Reinold, Steuerleitfaden zur Vermietung, 10. Aufl. (2021)Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.

688Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGPinetz/Schaffer, Bestimmte vs unbestimmte Vertragsdauer von Mietverträgen gemäß § 33 TP 5 GebG, SWK 12/2020 S. 694Portele/Portele, Vergebührung von Mietverträgen (2023)Zirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Ein Vertrag auf bestimmte Dauer, bei dem ein Kündigungsrecht nur für einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle vorgesehen ist, bleibt gebührenrechtlich ein Vertrag auf bestimmte Dauer.

689Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGBFG 19.12.2019 - RV/7102422/2017Wolkerstorfer, VwGH erneut zur Bestandvertragsgebühr bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG, SWK 26/2020 S. 1268Pinetz/Schaffer, Bestimmte vs unbestimmte Vertragsdauer von Mietverträgen gemäß § 33 TP 5 GebG, SWK 12/2020 S. 694Ehgartner, Bestimmte Vertragsdauer trotz Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG, BFG journal 9/2019 S. 352Themel, Highlights aus den Gebührenrichtlinien 2019, SWK 8/2019 S. 445Pinetz/Schaffer, Wartungserlass der Gebührenrichtlinien 2019, immo aktuell 3/2019 S. 107Autor,Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Resch, Neue „Formel“ des VwGH zur gebührenrechtlichen Dauer von Bestandverträgen, immo aktuell 5/2020 S. 239Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Twardosz in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Im Falle einer uneingeschränkten Kündigungsmöglichkeit liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor. Ebenso liegt bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Die Frage, welche Kündigungsgründe denkmöglich sind, ist aus Sicht der Vertragsparteien einzelfallbezogen zu beurteilen (vgl. VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0040 und VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111). Nähere Ausführungen siehe Rz 694.

690Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGBFG 19.12.2019 - RV/7102422/2017Ob eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einige im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle vorliegt, ist eine Frage, die nach Gewicht und der Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 27.1.2000, 99/16/0017).

691Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGBFG 4.5.2023 - RV/7100624/2023Autor,Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Twardosz in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Zirngast/Weinzierl/Leistentritt, Steuerhandbuch für Freiberufler (2017)Pinetz, Verkehrssteuern (2024)Bei einem nur einseitigen Kündigungsverzicht bleibt der Vertrag ein solcher auf unbestimmte Dauer, weil der andere Vertragsteil den Vertrag jederzeit durch Kündigung auflösen kann, es sei denn, dass durch die einseitige Kündigung nicht beide Vertragsteile von ihrer Verpflichtung zur Leistung für die Zeit nach der Vertragsauflösung befreit sind.

Beispiel:

Der Vermieter bindet sich für einen bestimmten Zeitraum von 5 Jahren durch Kündigungsverzicht, während der Mieter ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen kann. Kann der Mieter im Falle der Kündigung die geleisteten Mietzinsvorauszahlungen nicht zurückfordern, liegt ein Vertrag auf bestimmte Zeit vor.

692Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGWaitz-Ramsauer, Die "Highlights" der Gebührenrichtlinien, SWK 9/2007 S. 372Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Pinetz, Verkehrssteuern (2024)Durch beiderseitigen Kündigungsverzicht wird der Vertrag auf die Dauer dieses Verzichts unkündbar und damit zu einem Vertrag von bestimmter Dauer auch dann, wenn er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde (siehe Rz 694). Der Gebührenbemessung ist dabei nicht nur die vom beiderseitigen Kündigungsverzicht umfasste bestimmte Dauer sondern auch unbestimmte Dauer zu Grunde zu legen (siehe Rz 699).

Beispiel:

Ein Vertrag auf unbestimmte Dauer. Der Mieter verzichtet für 5 Jahre, der Vermieter für 7 Jahre auf sein Kündigungsrecht. Vom beiderseitigen Kündigungsverzicht umfasst sind 5 Jahre. Insoweit liegt eine bestimmte Dauer vor. Für die Gebührenbemessung ist daher eine Dauer von 5 Jahren bestimmte Dauer und 3 Jahren unbestimmte Dauer maßgeblich.

693Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGAutor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Als Vertrag auf bestimmte Dauer ist eine Vereinbarung anzusehen, nach der sich ein Mietvertrag auf bestimmte Dauer um eine weitere bestimmte Dauer verlängert, falls er vor Ablauf der ersten bestimmten Dauer nicht aufgekündigt wird; die Möglichkeit der Auflösung mit Ablauf der ersten bestimmten Dauer ist in diesem Fall gebührenrechtlich unbeachtlich.

Beispiel:

Mietvertrag auf vier Jahre. Falls er nicht aufgekündigt wird, verlängert sich der Mietvertrag um 5 Jahre. Für die Gebührenbemessung ist eine Dauer von 9 Jahren maßgeblich.

27.3.2.2.3. Unbestimmte Vertragsdauer

694Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGAutor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Lang/Kerbl/Albl, Schafft das BFG Bestandverträge mit gebührenrechtlich unbestimmter Dauer für die Praxis ab?, SWK 22/2020 S. 1121Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten.

695Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGThemel in Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern (2023) § 5 GebGEndfellner/Kuster, Fallgruben im Gebührengesetz, SWK 17/2007 S. 549Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Eine unbestimmte Vertragsdauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, wobei einzelne, bestimmt bezeichnete Kündigungsgründe (zB jene nach §§ 1117 und 1118 ABGB) unberücksichtigt bleiben.

696Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGAutor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Kerbl/Winkelbauer in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Lang/Kerbl/Albl, Schafft das BFG Bestandverträge mit gebührenrechtlich unbestimmter Dauer für die Praxis ab?, SWK 22/2020 S. 1121Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.

697Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGBei Bestandverträgen mit unbestimmter Dauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten ( § 33 TP 5 Abs. 3 GebG stellt im Verhältnis zu § 15 Abs. 3 BewG 1955 eine Sondervorschrift dar).

698Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGKampitsch, Mietvertragsgebühr: Geschäftsraummiete - keine unbestimmte Dauer bei Vereinbarung der Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG, immo aktuell 1/2020 S. 24Wird ein Vertrag auf die bestimmte Dauer von weniger als 3 Jahren (zB 2 Jahren) geschlossen, der aber von einem der Vertragspartner jederzeit gekündigt werden kann, so liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor. Bemessungsgrundlage wäre das dreifache Jahresentgelt. Da der Vertrag jedoch keinesfalls 3 Jahre dauern kann, ist in diesem Fall von der (bestimmten) maximalen Vertragsdauer auszugehen (im Beispiel also zweifaches Jahresentgelt).

27.3.2.2.4. Kombination von bestimmter und unbestimmter Dauer

699Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGAutor,Autor,Kerbl/Albl in Ruhm/Kerbl/Bernwieser (Hrsg), Der Konzern im Gesellschafts- und Steuerrecht (2021)Twardosz in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Inzinger/Reinold in Kohler/Wakounig/Berger/Aumayr/Reinold, Steuerleitfaden zur Vermietung, 10. Aufl. (2021)Eine Verlängerung eines Vertrages, der zunächst auf bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn der Vertrag nach Ablauf der bestimmten Vertragsdauer ausdrücklich auf unbestimmte Zeit oder auf eine unbestimmte Anzahl bestimmter Zeiträume verlängert wird (zB " ... das Vertragsverhältnis verlängert sich jeweils um x Jahre ..."). Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr ist aus der Summe der Jahreswerte der bestimmten und der unbestimmten Vertragsdauer zu ermitteln.

Beispiel:

In einem Bestandvertrag mit der bestimmten Vertragsdauer von 5 Jahren wird vereinbart, dass sich dieser um jeweils 4 Jahre verlängert, wenn er nicht aufgekündigt wird. Für die Gebührenbemessung ist von einer bestimmten Dauer von 5 Jahren und der unbestimmten Dauer auszugehen. Bemessungsgrundlage ist somit der achtfache Jahreswert.

700Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGAutor,Twardosz in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren.

Beispiel:

Verzichten der Bestandgeber innerhalb der ersten neun Jahre und die Bestandnehmerin innerhalb der ersten vier Jahre auf ein Kündigungsrecht, so ist der Bestandvertrag gebührenrechtlich so zu beurteilen, als wäre er zunächst auf bestimmte Dauer von vier Jahren abgeschlossen und verlängert sich danach auf unbestimmte Zeit. Bemessungsgrundlage ist somit der siebenfache Jahreswert.

27.3.2.2.5. Immerwährende Dauer

701Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGImmerwährende Nutzungen oder Leistungen sind solche, deren Ende von Ereignissen abhängt, bei denen ungewiss ist, ob und wann sie in absehbarer Zeit eintreten (VwGH 16.2.1984, 83/15/0047, 0048). Nutzungen und Leistungen von unbestimmter Dauer sind hingegen solche, bei denen das Ende in absehbarer Zeit sicher, der Zeitpunkt des Fortfalls aber ungewiss ist. Die Dauer eines Rechtsverhältnisses auf eine Zeit von 99 Jahren wird im Rechtsleben üblicherweise einer immerwährenden Dauer gleichgesetzt (VwGH 15.3.2001, 99/16/0312).

702Lehner/Schaffer in Bergmann/Pinetz (Hrsg), GebG Aufl. 2 (2020) § 33 TP 5 GebGImmerwährende Nutzungen und Leistungen sind gemäß § 15 Abs. 2 BewG 1955 mit dem 18-fachen des Jahreswertes anzusetzen.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at